Vivienda Inversa o "Buy and Lease Back" en México: ¿Qué es y cómo funciona?

La vivienda inversa, conocida internacionalmente como "buy and lease back", es un mecanismo financiero que permite a los propietarios de inmuebles vender su propiedad y, al mismo tiempo, continuar utilizándola mediante un contrato de arrendamiento con el nuevo dueño. Este esquema ha ganado relevancia en mercados como México, especialmente para personas que buscan liberar capital sin perder el acceso a su vivienda.

¿Qué es la Vivienda Inversa?

La Vivienda Inversa es un acuerdo mediante el cual una persona vende su propiedad a un comprador (generalmente una empresa o fondo de inversión) con la condición de arrendarla inmediatamente después de la venta. De este modo, el vendedor obtiene liquidez por la venta de su inmueble, pero conserva el derecho de habitarlo o usarlo, pagando una renta acordada.

Características Principales

1. Venta con arrendamiento inmediato: El vendedor obtiene el monto total de la venta y se convierte en inquilino del mismo inmueble.

2. Contrato de arrendamiento: Se firma un contrato donde se establecen las condiciones de uso, el monto del alquiler y la duración del arrendamiento.

3. Flexibilidad financiera: Permite al propietario liberar recursos para necesidades inmediatas, como saldar deudas, invertir o solventar gastos imprevistos.

4. Opciones para recomprar: Algunos contratos incluyen cláusulas que permiten al vendedor recuperar la propiedad después de un tiempo determinado, siempre que cumpla con las condiciones pactadas.

¿Cómo Funciona en México?

En México, este esquema está regulado por las leyes locales de arrendamiento y compraventa de bienes inmuebles. Aunque es una modalidad emergente, su implementación sigue principios similares a los internacionales, adaptados al marco legal mexicano:

1. Venta de la propiedad: El propietario y el comprador acuerdan el precio del inmueble, generalmente inferior al valor de mercado, a cambio de los beneficios asociados al arrendamiento.

2. Arrendamiento posterior: Tras la venta, se formaliza un contrato de arrendamiento. Este contrato estipula el tiempo que el vendedor podrá permanecer en la vivienda como inquilino y el monto mensual del alquiler.

3. Implicaciones fiscales:

   • El vendedor debe pagar el Impuesto Sobre la Renta (ISR) correspondiente a la ganancia obtenida por la venta del inmueble, salvo que aplique la exención por ser su vivienda habitual, conforme al artículo 93 de la Ley del ISR.

   • El comprador estará sujeto al pago del Impuesto Sobre Adquisición de Inmuebles (ISAI) y los derechos de inscripción en el Registro Público de la Propiedad.

4. Negociación de cláusulas de recompra: En algunos casos, el contrato de arrendamiento puede incluir la opción de recompra, lo que permite al vendedor recuperar la propiedad después de cierto tiempo o al cumplir determinadas condiciones.

Ejemplos en México

El "buy and lease back" se ha utilizado principalmente en el sector empresarial, pero también tiene aplicaciones potenciales en el mercado residencial. Un ejemplo destacado es la transacción realizada entre Grupo Posadas y FIBRA Hotel (FIHO) en 2018. En esta operación, FIHO adquirió el resort Fiesta Americana Condesa Cancún por 2,892 millones de pesos, mientras que Grupo Posadas continuó operando el hotel bajo un contrato de arrendamiento. Este acuerdo permitió a Grupo Posadas liberar capital para reinvertir, asegurando al mismo tiempo la continuidad de sus operaciones【siila.com.mx】.

Aunque este ejemplo se centra en el ámbito corporativo, el modelo puede ser adaptado a viviendas, ofreciendo a los propietarios individuales una solución para obtener liquidez mientras mantienen el acceso a su hogar.

Ventajas del "Buy and Lease Back" en México

1. Acceso a liquidez inmediata: Ideal para personas que enfrentan emergencias financieras o necesitan capital para inversiones.

2. Uso continuo de la propiedad: Los vendedores no necesitan mudarse de su vivienda, ya que se quedan como arrendatarios.

3. Flexibilidad para los compradores: Los compradores pueden adquirir propiedades a precios más bajos, con una proyección de retorno a largo plazo.

Desventajas y Consideraciones

1. Pérdida de la propiedad: El vendedor deja de ser el propietario del inmueble, lo que puede generar inseguridad si no se administra bien la renta o si no se negocian cláusulas de recompra.

2. Rentas elevadas: En algunos casos, el costo del arrendamiento puede ser alto, representando una carga financiera significativa.

3. Aspectos legales: Es esencial contar con asesoría jurídica para evitar abusos o cláusulas desfavorables en el contrato.

Conclusión

El "buy and lease back" es una alternativa financiera innovadora que puede beneficiar tanto a propietarios como a compradores, siempre que se negocien términos justos y transparentes. En México, esta modalidad tiene un gran potencial, especialmente en contextos de alta demanda de liquidez y estabilidad en el mercado inmobiliario. Sin embargo, es fundamental contar con asesoría legal y financiera para garantizar la seguridad y viabilidad de estos acuerdos.

Fuentes Consultadas:

1. SiiLA, "Sale and Leaseback: Liberando Capital y Flexibilidad en Transacciones Inmobiliarias". Disponible aquí.

2. BBVA México, "Sale and Lease Back financiamiento | Empresas". Disponible aquí.

3. IDC Online, "Cómo opera el sale lease back". Disponible aquí.

4. Ventus Leasing, "Arrendamiento Puro y Sale and Leaseback - Productos". Disponible aquí.