Monterrey y el nearshoring: ¿boom inmobiliario o crisis en puerta?

Durante los últimos años, Monterrey ha estado en boca de todos. Desde analistas hasta desarrolladores, pasando por medios internacionales y agentes inmobiliarios, todos coincidían: el nearshoring convertiría a la capital industrial de México en un imán de inversión.

El nearshoring dejó de ser una promesa para convertirse en una realidad tangible en Nuevo León. Entre 2021 y 2024, empresas extranjeras de distintos sectores comenzaron a instalarse en la región, atraídas por la cercanía con Estados Unidos, el talento local y la creciente infraestructura industrial. Solo por mencionar algunos casos emblemáticos:

• Kia y Hyundai expandieron sus operaciones en Pesquería.

• Quanta Computer, el gigante taiwanés, invirtió más de 130 millones de dólares en una planta en García.

• Ternium anunció expansiones millonarias en su complejo siderúrgico.

Este fenómeno coincidió con un dato geopolítico histórico: en 2023, México se convirtió en el socio comercial número uno de Estados Unidos, superando por primera vez a China. Eso envió una señal poderosa: la relocalización industrial no solo era posible, ya estaba ocurriendo, y Monterrey era uno de sus principales receptores.

La lógica era sencilla: si llegan fábricas, también llegan trabajadores. Y si llegan más trabajadores, ¿dónde van a vivir?

La fiebre inmobiliaria y sus primeras fracturas

Entre 2021 y 2024, Monterrey vivió una especie de “fiebre inmobiliaria”. La venta de vivienda nueva creció 9% anual en 2023, mientras el promedio nacional apenas superaba el 4%. Nuevo León lideró la construcción de vivienda en el país, con más de 18,600 unidades nuevas tan solo de enero a noviembre de ese año.

Pero hay un matiz importante: el 99.8% de esas viviendas fueron horizontales —es decir, casas— y en su mayoría dirigidas a los segmentos económico y tradicional (entre $500 mil y $2.3 millones de pesos). Estos desarrollos se concentraron en la periferia metropolitana, donde el suelo es más barato y los permisos más accesibles.

Mientras tanto, el desarrollo de vivienda vertical dentro de la ciudad se frenó. Los últimos dos gobiernos municipales en Monterrey fueron particularmente restrictivos con la iniciativa privada: se cancelaron programas de densificación como el Desarrollo Orientado al Transporte (DOT), y los trámites se volvieron más complejos. En consecuencia, el inventario de departamentos cayó de 9,200 unidades en 2021 a solo 7,690 en 2024.

Este freno se reflejó en las ventas: en el primer trimestre de 2022 se vendieron 1,452 departamentos; para el tercer trimestre de 2024, solo 860 unidades. Una contracción de 40%, no por falta de demanda, sino por la ausencia de oferta adecuada en segmentos de entre $2 y $4 millones de pesos.

Y cuando la oferta es escasa, los precios suben. El precio promedio de una vivienda residencial en Monterrey pasó de $2.8 a $4.1 millones de pesos entre 2021 y 2024. En el segmento premium plus, los precios ya rondan los $36 millones. Y en el mercado de renta, los aumentos recientes oscilan entre el 30% y 35%.

¿Crisis de asequibilidad a la vista?

Estas alzas, sumadas a tasas hipotecarias elevadas, han limitado la capacidad de compra local. Muchas familias regias ya no pueden adquirir vivienda dentro de la ciudad y optan por desplazarse hacia municipios periféricos como Apodaca, Juárez o García, en busca de precios más accesibles.

A esto se suma el interés de inversionistas foráneos, que ven en Monterrey una oportunidad ligada al boom industrial. Esto añade presión al alza de precios, sobre todo en los pocos desarrollos que sí están saliendo al mercado en zonas estratégicas.

Y aun con precios elevados, la velocidad de venta es sorprendente. Para mediados de 2023, Monterrey tenía un inventario de aproximadamente 87 mil unidades de vivienda en proceso de venta, similar a la Ciudad de México. Pero mientras en la capital se vendía en promedio 1.5 unidades por proyecto al mes, en Monterrey esa cifra fue de 6.1 unidades mensuales. Es decir, el mercado regiomontano rota cuatro veces más rápido que el de la CDMX.

Eso suena bien... pero también es una señal de alarma: si la absorción sigue alta y el inventario sigue bajo, podríamos estar entrando en un escenario de sobrecalentamiento.

¿Y si el hype se enfría?

Aunque el nearshoring sigue siendo una tendencia real, ya no tiene el mismo brillo mediático que en 2022. Algunos megaproyectos industriales han sido pospuestos —el caso de Tesla es el más visible— y otros se han topado con limitaciones logísticas: falta de energía eléctrica, escasez de agua y saturación vial.

Además, hubo desarrolladores que se adelantaron al boom, construyendo vivienda en zonas que no terminaron por despegar, quedándose con un sobreinventario de unidades muy difíciles de colocar. Lo que parecía una apuesta segura terminó convirtiéndose en una llamada de atención: no todo lo que brilla es nearshoring.

¿Qué sigue para Monterrey?

Monterrey no ha perdido su atractivo. La ciudad sigue creciendo, y las proyecciones indican que para 2030 habrá que construir casi un millón de viviendas nuevas para atender la demanda de hogares emergentes. Pero la pregunta ya no es solo cuántas casas se necesitan, sino cómo y dónde construirlas.

Porque la solución no es simplemente levantar más fraccionamientos o torres. Hay que construir mejor: retomar el desarrollo vertical en zonas estratégicas, invertir en transporte público eficiente, garantizar acceso a agua, energía y servicios básicos, y agilizar los permisos que hoy detienen proyectos por meses. Y sobre todo, ofrecer vivienda que la gente realmente pueda pagar, sin tener que irse cada vez más lejos del centro o endeudarse más allá de sus posibilidades.

Aunado a ello, Monterrey debe fortalecer su infraestructura urbana para soportar esta expansión. No se trata solo de poner ladrillos: sin drenaje suficiente, vialidades funcionales, escuelas, hospitales y espacio público de calidad, cualquier crecimiento puede volverse insostenible. Ya hay señales de presión en varios frentes —desde saturación vehicular hasta restricciones de agua—, y si no se atienden, podrían frenar el propio atractivo de la ciudad.

Porque si los precios siguen subiendo, si la movilidad se colapsa o si la infraestructura no alcanza, lo que hoy parece un auge podría convertirse en una crisis de asequibilidad y calidad de vida. Y eso es algo que Monterrey, con todo su dinamismo, no puede darse el lujo de ignorar.