Entre escrituras y burocracia: el sector inmobiliario y su miedo al cambio

La industria inmobiliaria representa uno de los pilares económicos más importantes del mundo y uno de los más importantes en México, el cual representa un 9% del PIB. Sin embargo, a pesar de su peso financiero, ha sido históricamente una de las industrias más rezagadas en términos de innovación. Esto es especialmente visible en México, donde la complejidad regulatoria, la intervención de múltiples actores en los procesos de compraventa y una cultura arraigada en lo presencial han frenado avances tecnológicos que en otros países ya son estándar.

La razón del rezago: los intermediarios

Una de las razones clave detrás del rezago tecnológico del sector inmobiliario en México es su dependencia estructural de terceros para validar o ejecutar alguna operación. La compraventa de un inmueble implica un proceso largo y fragmentado en el que intervienen:

• Notarios públicos, encargados de dar fe y formalizar legalmente los actos.

• Valuadores certificados, cuya participación es obligatoria en operaciones con crédito hipotecario.

• Registros Públicos de la Propiedad y del Comercio (RPPC), que operan con tiempos y procesos heterogéneos en cada entidad federativa.

• Bancos y SOFOMES, que intermedian y condicionan la liberación de recursos al cumplimiento de una serie de requisitos físicos y legales. También se requiere la participación de corredores públicos, especialmente en operaciones mercantiles; peritos topográficos y catastrales, que elaboran planos y verifican medidas para ciertos trámites; y gestores o despachos especializados, que muchas veces son necesarios para agilizar trámites ante autoridades locales, lo que encarece y complica aún más los procesos.

  
  

Otro aspecto clave que explica la lentitud en la transformación del sector es la naturaleza de la transacción inmobiliaria misma. Para la mayoría de las personas, comprar una propiedad es una experiencia única o, en el mejor de los casos, muy poco frecuente. Esto convierte al proceso de compraventa en un evento de alta carga emocional, financiera y legal, lo que eleva las expectativas en torno a la atención personalizada, el acompañamiento profesional y la certeza jurídica.

En este contexto, muchas personas priorizan la confianza en actores tradicionales por encima de la eficiencia tecnológica. Así, la demanda de personalización y seguridad tiende a inhibir la automatización de ciertos pasos, perpetuando modelos de atención presencial, convalidación notarial y asesoría individualizada.

La ausencia de un sistema digital unificado entre estos actores genera duplicidad de trámites, riesgos de errores humanos, y demoras que impactan no solo en la eficiencia, sino también en la transparencia y seguridad jurídica. En comparación con otros sectores económicos que ya operan en plataformas digitales integradas, el inmobiliario sigue anclado a un modelo de operación del siglo XX.

¿Qué innovaciones han transformado los bienes raíces en el mundo?

A nivel global, el avance ha sido mucho más ágil. Algunas de las innovaciones más disruptivas que están redefiniendo el sector son:

1. Digitalización total

Desde plataformas de compraventa 100% digital como Zillow o Rightmove, hasta recorridos virtuales con tecnología 3D (ej. Matterport), el mercado internacional ha priorizado la experiencia del usuario, reduciendo fricción y costos.

2. Tokenización y blockchain

Permiten dividir un inmueble en partes representadas por tokens digitales, lo que ayuda a diversificar al inversionista al reducir los montos mínimos de inversión y reduce la necesidad de intermediarios. Además, los smart contracts pueden automatizar procesos como pagos de renta o transferencias de propiedad, minimizando fraudes y tiempos muertos.

3. Crowdfunding inmobiliario

Ha permitido que pequeños inversionistas participen en grandes proyectos mediante plataformas como Fundrise o Housers, eliminando barreras de entrada tradicionales.

4. IA y Big Data

El uso de algoritmos de predicción para estimar precios, rentabilidad o riesgo ya es común en plataformas como Redfin o Compass. Estas herramientas permiten decisiones más informadas para compradores, vendedores y desarrolladores.

5. Construcción modular y edificios inteligentes

Nuevos modelos de construcción con módulos prefabricados e integración de IoT han reducido costos y aumentado la eficiencia energética.

México: ¿se ha sumado a la tendencia?

La respuesta es sí, pero con limitaciones importantes. En los últimos años han surgido empresas disruptivas que buscan la transformación del sector con sus innovaciones, tal como:

• Flat y La Haus, ofrecen procesos automatizados que digitalizan la compraventa.

• 100 Ladrillos o Briq.mx, que introducen modelos de inversión colectiva.

• Sumametros, presenta un esquema de compra-inversión en vivienda desde un metro cuadrado en los desarrollos Be Grand.

• TuHabi, que aprovecha big data para valoraciones dinámicas.

• Bricksell, busca agilizar todo el proceso de compraventa de los inmuebles mientras trabaja a la par de notarios.

• Casai, incorporó domótica y automatización en el segmento de rentas temporales. Sin embargo, cerró sus operaciones en México cediendo ante su competidor AirBnB.

  
  

Sin embargo, estas startups aún operan dentro del marco normativo tradicional, por lo que, al final, toda compraventa sigue dependiendo de la firma ante notario, la validación de un valuador registrado y la inscripción ante un RPPC muchas veces desactualizado o con procesos manuales. La fricción legal y la fragmentación institucional dificultan la adopción masiva de innovaciones.

Conclusión

La transformación tecnológica del sector inmobiliario es necesaria, no solo por la eficiencia de los diversos procesos, sino también representa el acceso a una vivienda más justa, transparente y asequible. Mientras que países como EE.UU., Reino Unido o España avanzan hacia la automatización completa de la compraventa, en México es necesario superar una serie de obstáculos normativos, institucionales y culturales que aún mantienen al sector anclado al pasado. La tecnología para ejercer este cambio ya está aquí, solo hay permitirle avanzar.