¿Qué son las Servidumbres y Restricciones?

En bienes raíces, las servidumbres y restricciones pueden definir qué tan libremente puedes usar tu terreno o construcción. Son reglas legales previstas en el Código Civil y otras leyes, y conocerlas puede evitar sorpresas.

Servidumbres

Una servidumbre es un derecho que un tercero tiene sobre una parte específica de tu propiedad. Generalmente ocurren cuando ciertos terrenos no tienen salida, así que pueden utilizar el tuyo para pasar cables o tuberías, o incluso para que no construyas de cierta altura y no tapes la luz o vista del vecino.

Pueden ser:

• Voluntarias, acordadas entre propietarios y registradas en escritura.

• Legales, impuestas por la ley para casos específicos.

Las servidumbres se inscriben en el Registro Público de la Propiedad y quedan anotadas en la escritura, para hacerlas oponibles a terceros compradores. Pueden implicar una compensación económica para el propietario afectado.

Restricciones

Las restricciones son condiciones sobre lo que puedes hacer en tu terreno, tanto de construcciones como de actividades. Estas restricciones pueden provenir de leyes, reglamentos urbanos o acuerdos privados. Ejemplos: altura máxima de construcción, uso de suelo, áreas de protección ambiental o reglas internas de un fraccionamiento.

No dan derecho a indemnización, son parte de las reglas que cualquier dueño debe acatar en un terreno y en una zona específica.

Diferencias

• Servidumbre: beneficia a otro predio, obliga a permitir o no hacer algo específico; suele estar inscrita y puede implicar una indemnización.

• Restricción: limita tu propiedad por interés general o normas privadas; no beneficia a alguien en particular y no ceunta con una indemnización.

Ejemplos

• Urbano: una restricción que prohíbe edificaciones altas en zona histórica; o una servidumbre para que pase el cableado de CFE por tu terreno.

• Rural: una servidumbre para un rancho sin salida que obtiene paso por tierras vecinas; o una restricción ambiental que prohíbe construcciones por estar en un área natural protegida.