¿Cómo resolver la gentrificación en la Ciudad de México?

La Ciudad de México vive una crisis de vivienda que ya es imposible de ignorar. Las rentas suben sin descanso, miles de inmuebles permanecen vacíos, las plataformas de hospedaje temporal avanzan sin control y la gentrificación borra poco a poco la historia de barrios enteros.

La capital se está convirtiendo en un lugar donde vivir es un lujo, y quienes han crecido aquí sienten que su ciudad se les escapa. Este artículo expone los datos más duros de esta realidad y plantea alternativas inspiradas en experiencias exitosas de otras ciudades del mundo.

Ocupación y desocupación de viviendas en alcaldías centrales

Las cifras son contundentes. De acuerdo con el Censo 2020 del INEGI, más de 200 mil viviendas en la CDMX están deshabitadas, muchas de ellas en las alcaldías más céntricas y demandadas:

Alcaldía	Viviendas habitadas	Viviendas deshabitadas	% Vacancia
Cuauhtémoc	196,593	21,296	9.3%
Benito Juárez	176,175	18,203	9.1%
Miguel Hidalgo	146,828	14,512	9.0%
Venustiano Carranza	135,789	11,508	7.8%
Coyoacán	191,646	12,076	5.9%

Estas cifras evidencian un alto porcentaje de vivienda vacía en zonas de alta demanda habitacional. Las causas van desde daños estructurales no reparados, propiedades en litigio, abandono tras fallecimiento de propietarios o simple especulación inmobiliaria.

Recordemos: plan de reconstrucción de 1985

El sismo de 1985 fue un parteaguas para la Ciudad de México en términos de política habitacional. La devastación dejó miles de familias sin hogar, especialmente en el Centro Histórico, la Colonia Roma, Tlatelolco y otros puntos de las alcaldías centrales. Ante la magnitud del desastre, surgió un programa de recuperación de vivienda sin precedentes: el Gobierno federal y local, en conjunto con organizaciones de damnificados, impulsaron la creación de instancias como el Programa de Renovación Habitacional Popular (PRHP) y el Fideicomiso de Reconstrucción del Centro Urbano Presidente Alemán y Tlatelolco, que dieron pie a la construcción de más de 30,000 viviendas y la rehabilitación de conjuntos habitacionales existentes.

Este enfoque tuvo dos elementos clave: garantizar que los damnificados permanecieran cerca de su lugar de origen y utilizar mecanismos de expropiación y financiamiento público para asegurar la permanencia social. El resultado fue un modelo de reconstrucción con sentido social, que sirvió como precedente para programas posteriores de vivienda popular y de interés social.

Sin embargo, con el paso de los años, estos programas sociales han disminuido su alcance. Los intentos más recientes de recuperación habitacional, tal como los proyectos tras los sismos de 2017, han sido fragmentados, con demoras significativas y, en muchos casos, una mayor dependencia de créditos individuales que de acciones colectivas. Su eficacia se ha visto limitada por la falta de coordinación institucional y por la presión del mercado inmobiliario.

Comparar la experiencia de 1985 con la realidad actual nos ofrece lecciones claras:

1. La recuperación de viviendas desocupadas y dañadas puede ser un motor para aumentar la oferta habitacional si se gestiona con liderazgo público.

2. La permanencia de los habitantes originales debe ser un principio rector, evitando que los procesos de regeneración urbana terminen en desplazamiento.

3. Los modelos de vivienda social colectiva han demostrado ser más efectivos para garantizar acceso y estabilidad que las soluciones basadas solo en subsidios o créditos individuales.

Adaptar estos aprendizajes a la crisis actual permitiría transformar predios abandonados, edificios vacíos y viviendas en litigio en nuevas oportunidades habitacionales, ampliando la oferta sin necesidad de expandir la mancha urbana y recuperando el tejido social de los barrios históricos.

Airbnb y los nómadas digitales

En 2024, había más de 22 mil alojamientos en Airbnb en la CDMX. Puede parecer mucho, pero en una ciudad con 2.7 millones de viviendas, representan menos del 1%. El impacto no está en la cantidad, sino en dónde están: colonias como Condesa, Roma Norte y Juárez, donde hasta una de cada cuatro viviendas se destina a renta de corta estancia. Ahí, la presión sobre el mercado de renta es real: menos oferta tradicional, precios más altos y barrios que cambian de rostro.

Además, 456 anfitriones profesionales concentran el 76% de los alojamientos más rentables. Lo que alguna vez se presentó como “economía colaborativa” es, en la práctica, un negocio inmobiliario que aprovecha vacíos regulatorios.

¿Y los nómadas digitales?

Están ahí, se les ve en cafés, restaurantes y coworkings de las zonas centrales de la ciudad, pero su papel en el encarecimiento es más visible que decisivo. México alberga a 1.6 millones de estadounidenses y la CDMX es un destino top para trabajadores remotos, pero los precios no suben solo por ellos. El problema de fondo sigue siendo estructural: poca construcción de vivienda asequible, especulación con el suelo y regulaciones débiles.

La idea de que Airbnb y los nómadas digitales son los únicos responsables del aumento de precios es una simplificación. Su impacto es focalizado; el verdadero motor de la crisis está en el abandono de políticas públicas para el desarrollo de vivienda.

¿Qué modelos se han implementado internacionalmente?

1. Recuperar viviendas vacías mediante expropiación y destinarlas a alquiler social o esquemas colectivos.

   • Pros: aumenta oferta de vivienda asequible y reactiva zonas olvidadas.

   • Contras: procesos legales complejos y resistencia de propietarios.

2. Regular plataformas como Airbnb con registro obligatorio, límites de días y sanciones.

   • Pros: reduce presión sobre las rentas tradicionales y genera ingresos fiscales.

   • Contras: difícil de supervisar por falta de un padrón; los costos pueden trasladarse al usuario.

3. Controlar rentas en zonas tensionadas con topes y estímulos para contratos largos.

   • Pros: protege a los inquilinos y da estabilidad.

   • Contras: puede desalentar la inversión privada si los rangos de precios no están bien calculados, afectando el mismo mercado inmobiliario.

4. Impulsar cooperativas y propiedad colectiva para evitar especulación con el suelo.

   • Pros: crea comunidades sólidas y seguras.

   • Contras: requiere apoyo estatal constante y organización vecinal fuerte.

5. Invertir en barrios sin desplazar a su gente, siguiendo modelos de urbanismo social.

   • Pros: mejora la calidad de vida y reduce desigualdades.

   • Contras: si no se regula, puede atraer especulación a futuro.

Inspiración internacional

1. Barcelona: A partir de 2023, el Ayuntamiento de Barcelona anunció que no renovará ninguna licencia de vivienda turística, lo que implica la eliminación progresiva de más de 10,000 alojamientos tipo Airbnb para 2028. Además, la ciudad aplica una normativa que exige que al menos el 30% de cualquier nueva construcción o gran rehabilitación se destine obligatoriamente a vivienda de protección oficial. El Plan Especial Urbanístico de Alojamientos Turísticos (PEUAT) impone límites estrictos a nuevas licencias en zonas saturadas y permite declarar áreas donde no se permite más hospedaje turístico. También se ha dotado de capacidad sancionatoria con multas de hasta 60,000 euros por alquileres ilegales.

2. Berlín: En 2021, un referéndum ciudadano arrojó que el 56% de los votantes estaba a favor de expropiar hasta 240,000 viviendas en manos de grandes corporaciones inmobiliarias como Deutsche Wohnen. Aunque el resultado no era vinculante, obligó al gobierno local a evaluar medidas estructurales. Berlín también intentó establecer un "tope de rentas" (Mietendeckel), que congelaba precios de arrendamiento por 5 años, aunque fue revocado por el Tribunal Constitucional. No obstante, se mantuvo el derecho de tanteo, que permite a la ciudad adquirir propiedades en venta en zonas sensibles antes que compradores privados, y se ha fortalecido la oferta pública y cooperativa de vivienda.

3. Viena: Considerada un modelo de excelencia internacional, Viena mantiene más del 60% de su parque habitacional bajo control público o social. La ciudad es propietaria de más de 220,000 departamentos, conocidos como Gemeindebauten, y otorga subsidios a cooperativas sin fines de lucro para gestionar otros 200,000 inmuebles. Las rentas en estos esquemas se mantienen significativamente por debajo del mercado privado, con estándares de calidad elevados. La planificación urbana obliga a que en desarrollos nuevos una proporción sustancial se destine a vivienda asequible. Esta política ha permitido evitar la segregación social y garantizar estabilidad habitacional intergeneracional.

4. Medellín: La ciudad colombiana es un referente latinoamericano de urbanismo social. A través de los Proyectos Urbanos Integrales (PUI), Medellín abordó el déficit habitacional con una visión multidimensional. Intervino barrios marginados con teleféricos (Metrocable), escaleras eléctricas públicas, parques-biblioteca, vivienda nueva, centros de salud y seguridad. Se priorizó la participación ciudadana en la planificación, y se integraron legalmente zonas antes informales. Esto no sólo mejoró el acceso a la vivienda y la infraestructura, sino que redujo significativamente los niveles de violencia y aumentó la cohesión social.

La Ciudad de México no puede seguir en esta ruta. Si no se asegura vivienda asequible, los precios continuarán al alza y los barrios perderán a sus vecinos de siempre. Las experiencias de Barcelona, Berlín, Viena y Medellín prueban que sí se puede regular el mercado inmobiliario y proteger a quienes habitan la ciudad, pero se necesita liderazgo político y presión social.