¿Qué es la usucapión y por qué es importante?

¿Qué es la usucapión?

La usucapión (o prescripción adquisitiva) es básicamente la manera legal de convertirte en dueño de un inmueble que llevas ocupando por años, siempre y cuando lo uses como si fuera tuyo y cumplas con ciertos requisitos. La idea no es premiar a los invasores, sino dar seguridad jurídica a quienes han cuidado, mantenido y habitado un bien mientras el verdadero propietario lo dejó abandonado.

En pocas palabras: si el dueño formal desapareció de la escena y tú te quedaste ocupando y cuidando la propiedad, la ley puede reconocerte como el nuevo propietario.

*Ojo: no todo se puede usucapir. Los parques, las calles o cualquier bien público no entran en esta figura. Solo aplica a bienes privados.

Tipos de usucapión

En la CDMX hay dos caminos:

• Ordinaria: cuando ocupas de buena fe y tienes un “justo título”, como un contrato privado de compraventa. Aquí el plazo es de 5 años.

• Extraordinaria: cuando no tienes título o incluso sabes que no tenías derecho, pero de todos modos ocupaste. El plazo sube a 10 años.

En ambos casos, la regla es la misma: debes comportarte como dueño, hacerlo en público, sin violencia y de forma continua.

Requisitos básicos

Para que la usucapión funcione en CDMX necesitas que tu posesión sea:

• En concepto de dueño: habitar, pagar predial, mantener el inmueble.

• Pública: nada de ocultarse; debe ser notorio.

• Pacífica: sin violencia ni pleitos constantes.

• Continua: sin interrupciones largas.

Un detalle: si ocupaste el inmueble porque fue producto de un delito, el tiempo no corre. Tampoco corre si empezaste como inquilino o comodatario, ya que en ese caso reconocías que había otro dueño.

¿Cuánto tiempo se necesita?

• Inmuebles: 5 años (si hay buena fe y título) o 10 años (sin título o con mala fe).

• Muebles: 3 o 5 años.

Si no usaste el inmueble durante la mayor parte del tiempo, el plazo puede aumentar hasta un tercio más. Y si la posesión empezó con violencia, los 10 años cuentan solo desde que cesa esa violencia.

El proceso legal

La usucapión no ocurre automáticamente. Hay que ir a juicio.

1. Demanda: se presenta contra el propietario registrado y cualquier otro dueño que pudiera tener derechos.

2. Pruebas: recibos de servicios y predial, testimonios de vecinos, contratos, fotos, inspecciones judiciales.

3. Sentencia: si convences al juez de que cumpliste con los requisitos, te declarará propietario.

4. Registro: con la sentencia en mano, se inscribe en el Registro Público y ya eres dueño oficial.

¿Qué dicen los tribunales?

La Suprema Corte ha dejado claros algunos puntos:

• La demanda debe ir también contra el dueño real conocido, no solo contra el nombre que aparece en el Registro.

• Deben cumplirse todos los requisitos; si falta uno, no procede.

• Puedes sumar el tiempo que poseyeron tus antecesores (por herencia, cesión, etc.).

• Si la posesión nació de un delito, siempre será de mala fe.

Ejemplos reales

• Casa abandonada: un vecino la habita, paga servicios y predial durante 20 años → puede demandar usucapión.

• Herencia sin sucesión: un familiar vive en exclusiva en la casa de la abuela por más de 10 años → podría usucapir, aunque seguro habrá pleitos con otros herederos.

• Contrato privado: alguien compra con contrato pero nunca escritura → tras 5 años puede usucapir.

• Invasores recientes: si apenas llevan un par de años y entraron con violencia → no aplica, pueden ser desalojados.

Conflictos comunes

• El típico choque entre el dueño en papeles y el poseedor de hecho.

• Herencias intestadas donde un familiar se queda con el inmueble y los demás reclaman después.

• Disputas por fracciones de terreno o linderos.

• Áreas comunes de condominios: en principio no se pueden usucapir.

• Bienes del Estado: imprescriptibles si están destinados a uso público.

¿Por qué es polémico?

Los plazos y reglas no han cambiado en años. Lo nuevo es que, con el Código Nacional de Procedimientos Civiles y Familiares, se busca uniformar cómo se tramitan estos juicios en todo México.

Entonces, el debate continúa, ¿la usucapión es una herramienta de justicia social para regularizar inmuebles abandonados o es un incentivo para invasores?

La Suprema Corte también ha puesto lupa a fraudes ya que hay gente que intenta simular juicios de usucapión para evadir impuestos. Hoy los jueces y el SAT están mucho más atentos a estas trampas.