La Nuda Propiedad en México: Implicaciones Jurídicas y Fiscales

En México, la nuda propiedad se configura como un derecho real que permite a una persona ser titular de un bien sin el derecho a su uso y disfrute, los cuales pertenecen al usufructuario. Este concepto tiene aplicaciones en casos de herencias, donaciones y ventas inmobiliarias, y está regulado principalmente por el Código Civil Federal y las leyes fiscales aplicables.

Definición y Diferencias entre Nuda Propiedad y Usufructo

La nuda propiedad representa el derecho sobre el bien sin poder disfrutarlo, mientras que el usufructo otorga la facultad de usar y beneficiarse del bien sin ser su dueño. Cuando ambos derechos recaen en una sola persona, se habla de pleno dominio. En México, esta figura se utiliza comúnmente en arreglos familiares o transacciones inmobiliarias como una herramienta de planeación patrimonial​​.

Adquisición de la Nuda Propiedad

En el país, la nuda propiedad puede adquirirse de las siguientes maneras:

1. Herencias: Es frecuente que los herederos obtengan la nuda propiedad mientras el cónyuge sobreviviente conserva el usufructo vitalicio, conforme al artículo 1000 del Código Civil Federal.

2. Donaciones con reserva de usufructo: En este esquema, el donante transfiere la nuda propiedad pero conserva el usufructo, generalmente de por vida.

3. Venta de la nuda propiedad: Usada por personas mayores que buscan recursos financieros inmediatos, esta modalidad les permite conservar el uso de la propiedad mientras reciben una compensación económica​​.

Derechos y Obligaciones del Nudo Propietario en México

El Código Civil Federal y las leyes locales establecen los derechos y responsabilidades de quienes poseen la nuda propiedad:

• Derechos:

  • Titularidad del bien: El nudo propietario tiene la propiedad del inmueble, aunque no puede usarlo o disfrutarlo mientras exista el usufructo.

  • Venta o gravamen: Puede vender o hipotecar la nuda propiedad, respetando los derechos del usufructuario (artículo 753 del Código Civil Federal).

  • Realización de mejoras: Está permitido realizar obras siempre que no afecten el derecho del usufructuario.

• Obligaciones:

  • Reparaciones mayores: Corresponde al nudo propietario asumir los costos de reparaciones estructurales (artículo 855 del Código Civil Federal).

  • Pago de impuestos: En México, el Impuesto Predial y otros gravámenes sobre la propiedad recaen en el nudo propietario. Sin embargo, el usufructuario debe cubrir el pago de servicios e impuestos relacionados con el uso del bien, como agua y luz.

  • Respetar el derecho del usufructuario: No puede realizar actos que perjudiquen el derecho de uso y disfrute del usufructuario​​.

Aspectos Fiscales en México

El tratamiento fiscal de la nuda propiedad en México varía dependiendo de la naturaleza de la transacción:

1. Venta de la Nuda Propiedad:

   • El ingreso obtenido por la venta de la nuda propiedad se considera un ingreso acumulable en el Impuesto Sobre la Renta (ISR). Si el bien es la vivienda habitual del vendedor, puede aplicar la exención prevista en el artículo 93, fracción XIX, de la Ley del ISR, siempre que cumpla con los requisitos establecidos.

   • El impuesto se calcula sobre la ganancia obtenida, considerando el costo de adquisición y las actualizaciones por inflación.

2. Herencias y Donaciones:

   • Las herencias y donaciones están exentas del ISR, conforme al artículo 93, fracción XXII, de la Ley del ISR, siempre que se trate de línea directa (ascendientes, descendientes o cónyuge).

   • Sin embargo, deben pagarse los derechos de inscripción en el Registro Público de la Propiedad y, en algunos casos, el Impuesto Sobre Adquisición de Inmuebles (ISAI).

3. Usufructo:

   • El usufructuario debe reportar los ingresos derivados del arrendamiento del inmueble (si aplica) como ingreso acumulable en su declaración anual del ISR. Además, puede deducir gastos relacionados con el mantenimiento del bien.

Beneficios y Consideraciones de la Nuda Propiedad

La nuda propiedad se ha convertido en una estrategia de planeación patrimonial en México, permitiendo que las familias preserven sus bienes y optimicen recursos fiscales. Por ejemplo:

• Para los propietarios mayores: La venta de la nuda propiedad les proporciona recursos económicos sin perder el derecho de habitar el inmueble.

• Para los compradores: Adquirir la nuda propiedad representa una inversión a menor costo, con la expectativa de obtener el pleno dominio en el futuro.

No obstante, es importante considerar los costos asociados, como los honorarios notariales, impuestos y derechos de inscripción.

Conclusión

La nuda propiedad es una figura jurídica versátil que permite una división clara entre la titularidad y el uso de un bien. En México, su implementación puede ser una herramienta eficiente para la planeación patrimonial y financiera, pero requiere un análisis detallado de las implicaciones legales y fiscales. Por ello, se recomienda buscar asesoría profesional antes de realizar cualquier operación de este tipo.

Fuentes Consultadas:

1. Conceptos Jurídicos, "Nuda Propiedad: qué es y cómo se diferencia del Usufructo". Disponible aquí​.

2. Idealista News, "Qué es la nuda propiedad y qué derechos tiene el nudo propietario". Disponible aquí​.

3. Código Civil Federal. Disponible aquí.

4. Ley del Impuesto Sobre la Renta. Disponible aquí.